Maison réceptionnée le vendredi 18 juillet 2008


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Permis de construire : l’épée de Damoclès

le Dimanche 10 février 2008

Le permis de construire est un document administratif qui donne à l’administration publique les moyens de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.
Il est obligatoire pour les travaux de grande importance et ne porte que sur les biens immobiliers.
C’est le document sans lequel rien ne serait possible…

Dans 90% des cas, c’est soit votre constructeur, soit votre architecte si vous en avez un qui s’occupe de vous préparer le fameux dossier.
(Rappel : l’Archi. n’est obligatoire qu’à partir 170 m2 habitables, en dessous non.)

Il contient :
- les informations de base (nom, prénom, commune de construction, type de
construction, surfaces).
- un plan cadastral indiquant la ou les parcelle(s) concernée(s).
- un plan de situation de la maison pour la positionner sur le terrain.
- un plan de masse de la maison.
- les vues de face, arrière et profils.
- un descriptif des matériaux employés.
- un volet paysagé accompagné de photos du terrain et du voisinage proche dans
certains cas.

Le tout à déposer en 4 exemplaires (ce nombre varie d’un département à un autre) à la mairie de la commune de construction. M. ou Mme le Maire vous attribuera un n° de demande de permis de construire et enverra le tout directement à la DDE.
Dans l’hypothèse la plus simple, la DDE va vérifier que vous respectez bien la SHON, la hauteur du pavillon, les distances laissées de chaque côté et que vous n’êtes pas en zone inondable si vous souhaitez un sous-sol et çà ira comme çà.

[Pour info, vous devez laisser entre votre maison et la clôture, au minimum, la hauteur de votre pignon / 2. Si votre maison fait 7 m de hauteur, vous devrez alors laisser 3,5 m entre la maison et le voisin. C'est important car selon la largeur de votre terrain, celà déterminera l'implantation de la maison.]

Cas particulier (et c’est le notre) :
Votre terrain se trouve aux alentours (rayon de 500 m) d’un monument classé au patrimoine historique, il est alors « de facto » soumis aux règlementations édictées par les Architectes des Bâtiments de France, les ABF pour les intimes. ;o)
Là, çà se complique.
Normalement, lors de l’achat de votre terrain, vous avez dû être informé de cette « tare ». Dès que vous l’apprenez, contactez rapidement les ABF pour connaître la liste exhaustive des contraintes que votre habitation va devoir respecter. Et là, çà ne rigole pas, car sachez le, quand la DDE reçoit le dossier, si votre terrain est concerné par un monument historique, le dossier par aussitôt au SDAP, le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine, siège des ABF.
C’est là-bas que se décide le droit de vie ou de mort de votre projet. Si votre demande ne colle pas point par point à toutes leurs exigences, les ABF émettent un avis négatif, et la DDE et la mairie n’auront d’autre choix que de les suivre et donc de vous refusez votre permis de construire.

Et là c’est le drame. Flashback : Novembre 2006, je contacte l’Architecte en charge de ma future commune.
Nous passons 1h au téléphone pour lister précisemment tous les points à savoir :
- matériau brique obligatoire, couleur rouge. Revêtements ciment et crépi interdits.
- tuiles type petit moule en terre cuite, densité : 22 au m2, couleur orangé.
- pente de toit minimum à 40°.
- Nous voulions un sous-sol complet, ils y sont défavorables mais m’ont dit OK à condition que l’entrée se fasse sur le côté et non en façade.

Nous avons respecté à la lettre ces critères, çà nous a d’ailleurs coûté car la pente de notre toiture ne faisait que 35°, il a fallu la réhausser sur les plans, le commercial s’est réjouit, nous n’avons pas le choix -> retour par la case porte-monnaie.
Dépôt du permis Janvier 2007. Attente… attente… attente…
Avril : réponse : refus. Déception……

Nous examinons de près les motifs de refus et c’est l’hallucination :
- « La densité des tuiles n’est pas indiquée« . Comment çà ? En reprenant le dossier,
c’est indiqué 3 fois en toutes lettres à 3 endroits différents !!!
- le nombre de tas de briques des débords de toits est trop important : 3 tas
maximum, nous en avions 8 pour dessiner une belle oblique. Cette règle
ne m’a pas été indiquée lors de mon entretien !!!

Et c’est tout… de quoi fulminer…
Nous appelons, demandons à parler à la personne que j’avais eu auparavant, il est absent, on me passe un autre architecte à qui j’explique que les motifs de refus me semblent plus que légers… Le coup des 22 tuiles au m2 c’était trop fort !!!
Il en convient et m’indique que mon dossier sera ré-examiné avec la Direction du service dans 2 jours.
2 jours passent, nous rappelons et nous avons la Directrice. Explications tendues : nous acquiéçons pour les débords de toit, si c’est la loi, OK, nous ne discutons pas. Par contre elle remet en cause le sous-sol, je hausse un peu le ton, on m’a dit d’accord et là vous me le refusez. Motif : la maison est trop loin (30 m) et donc nous allons chaque jour faire 30 m en voiture le matin et le soir pour sortir et rentrer au garage. C’est polluant… J’ai cru que le téléphone allait me tomber des mains… Pardon ? C’est polluant ?? Pour information, nous avions décidé de reculer de 30 m afin de ne pas obstruer la lumière d’un des voisins dont la maison est perpendiculaire à la route, ces fenêtres étant tournées vers notre terrain.
Si l’on avait collé la maison au trottoir, il aurait été plongé dans le noir. Bref.
Mme La directrice rebondit sur le fait que la maison, sur les plans, est surélevée par rapport au terrain naturel.
Effectivement, il y avait 2 marches pour accèder au seuil de porte et la règlementation indique qu’il ne doit y a avoir que 15 cm soit 1 seule marche. Je propose un compromis, je rapproche à 20 m de la route au lieu de 30, je réduis à 1 marche l’accès au seuil de porte et en « échange », elle m’accorde le sous-sol.
OK, nous sommes d’accord.

Récapitulons : Nous réduirons à 3 tas de brique les débords de toit, ce qui au passage nous oblige à redessiner la pente et ajouter une brisure au toit, d’autant que notre salon devance légèrement les autres pièces de la façade de la maison.
Nous ravançons de 10 m la maison, le terrain étant en pente, en nous rapprochant, nous rattrapons le niveau voulu à 1 marche pour l’accès maison.

Nous retournons voir Bernard Lannoy pour chiffrer ces modifications et refaire un dossier, qui repart au plus vite en Mairie, puis à la DDE. Pendant que le nouveau dossier est à la DDE, le SDAP leur fait parvenir, fait rarissime, un avis administratif annulant la précédente décision (le refus) et validant donc notre permis de construire.
Ainsi, le SDAP nous a fait gagner du temps en évitant le temps de traitement de la DDE et de retraitement au SDAP.
Merci à eux.

Yesss ! Cà y est, nous l’avons, nous sommes en Juin 2007.
Il nous aura donc fallu 6 mois pour l’obtenir puisque quasi 2 passages alors que la moyenne était alors de 3 mois.

Selon certaines informations, depuis une mise-à-jour de la règlementation fin 2007, le délai d’obtention normal serait passé à 6 mois.

Coût de la viabilisation d’un terrain

le Samedi 9 février 2008

Lorsque l’on aborde le sujet des terrains constructibles, on entend tout et son contraire au sujet de la viabilisation, à tel point que l’on ne sait plus vraiment ce à quoi celà correspond.
Commençons donc par une petite définition juridique :
« Viabilisation : Mise en état d’être occupé, ou de circuler. Terme utilisé pour les terrains à construire et les voies de circulation. »
Bon, là on n’est pas beaucoup plus avancé…

Concrètement, la viabilisation d’un terrain englobe l’ensemble des actions et prestations permettant l’installation de toutes les commodités modernes à savoir : l’eau, l’électricité, le gaz, l’assainissement et le téléphone.
Attention, la notion de viabilisation n’a rien à voir avec la notion de constructibilité.
Pour certains, la viabilisation inclue le bornage du terrain, mais ce n’est pas systématique.

Un terrain est dit « constructible » lorsque celui-ci se trouve dans une zone ne comportant pas de risque majeur ni d’interdiction de construire pour les bâtiments qui pourraient y être construits.
C’est la mairie de la commune et la DDE qui décident qu’un terrain se trouve en zone constructible ou pas.
A savoir, un terrain non constructible peut le devenir dans l’avenir. Ceci est sujet aux mises à jour du Plan d’occupation des sols.

Mais revenons à nos moutons :
Lorsque vous êtes décidé à faire constuire et que vous cherchez un terrain, il y a 3 cas :
1) Vous passez par un promoteur :
Ces personnes vous fournissent un package terrain dit « viabilisé » + maison.
Vous n’avez alors rien à faire, c’est du clé en main.

2) Vous cherchez vous même un terrain : 2 possibilités :
a) Vous achetez à un lotisseur :
Dans la majorité des cas, les lotisseurs vendent leurs terrains viabilisés.
Cà leur permet de marger plus généreusement.
b) Vous achetez un terrain non viabilisé :
Dans ce cas, les prix sont non seulement moins élevés mais la non-viabilisation
vous permet de négocier.

Pour notre projet, nous avons acheté une grande pâture, non viabilisée donc.
Le terrain était fourni avec son certificat d’urbanisme nous garantissant sa constructibilité, sa SHON [Surface Hors Oeuvre Nette. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher pour chaque niveau, après déduction des surfaces non habitables (caves,combles,terrasses,balcons)] et la proximité des servitudes (eau, gaz, électricité).

Pour que vous ayez un ordre d’idée du coût de revient pour viabiliser votre terrain, vous trouverez ci-dessous nos informations pour la mise en place des différentes prestations :
- Chauffage central Gaz : GDF : Offre promotionnelle en ce moment (début 2008) :
364 au lieu de 723 € pour le raccordement.
- Electricité : raccordement : selon la puissance demandée : 18 kVA = >700 € HT,
36 kVA = 1.000 € HT.
Nous partons sur les 36 kVA donc 1.196 € TTC.
- Téléphonie / Internet : nous avons un DSLAM local dû à la gare mais aucun FAI
n’est présent en dégroupage total, donc ligne téléphonique obligatoire.
France Télécom : mise en place d’une ligne : 75 €.
- Eaux et Force (filiale du Groupe Suez, gestionnaire local de l’eau) : raccordement
au réseau + compteur  = 702 € + option cloche Paragel = 280 €.
- Assainissement : Tout à l’égout, Prestation proposée par le SIVOM de la Mairie :
286 €
Total = 3.478 €

Toutes ces prestations se font en bordure de votre propriété au niveau du trottoir.
Ensuite il faut relier ces compteurs à la maison.
Nous avons fait inclure dans le contrat de construction, la réalisation de la tranchée qui part du trottoir et qui va jusqu’à la maison qui permet le passage des cables et tuyaux + raccordements.
Pour celà, Michel Pintiaux (Directeur Commercial de Bernard Lannoy) facture au mètre linéaire.
La maison étant reculée de 20 m du trottoir, celà nous a coûté 20m x 150 €
soit 3.000 €
Un peu excessif à mon goût mais ayant bien négocié sur d’autres postes, il a peut-être rattrapé un peu de marge sur ce point. ;o)

Total Global : 3.478 + 3.000 = 6.478 € TTC.

Ce montant étant variable selon les prestataires, demandez-donc tous les devis pour avoir une idée précise.