Maison réceptionnée le vendredi 18 juillet 2008


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Comment choisir sa banque ?

le Vendredi 1 juin 2007

La Banque, que ferions-nous sans elle ? ;o)

C’est à mon sens la première étape dans le projet Maison.
Il faut pouvoir déterminer précisément quel est votre budget maximum « autorisé », autorisé par votre banquier, celà va sans dire.
Le budget « max » sera déterminé par la somme des revenus du foyer de laquelle il faudra soustraire vos charges et crédits en cours si vous en avez. Si vous payez actuellement un loyer, ce loyer remplacera partiellement la mensualité de votre crédit. Mensualité qui, au final, ne devra pas excéder 30% de vos revenus.
On parle alors de taux d’endettement.
Selon les établissements ce taux peut varier de 30 à 39% (cas exceptionnel de la CASDEN, réservée aux enseignants).

Pour vos démarches, commencez par prendre un « premier » rendez-vous (il y en aura d’autres) avec votre banquier.
Pour lui et pour l’instant, vous êtes un client déjà acquis, il ne va donc pas faire spécialement d’effort ce jour là.
Il s’entretiendra avec vous en bon commercial et vous fera une première proposition.
Ne soyez pas surpris, en sortant de ce rendez-vous, vous n’aurez pas le moral, et aurez la sensation que votre rêve part en fumée, avec l’impression, quelques soient vos moyens, d’être pauvres… Ne désespérez pas, le but ici est d’avoir un premier ordre d’idée de la somme maximum empruntable.

En parallèle, commencez, si vous ne l’avez pas déjà fait à contacter des consructeurs pour établir un premier devis à « la louche » de ce que coûterait la maison de vos rêves.
A ce stade vous pourrez comparer les montants et voir si le projet tel quel est finançable ou si vous allez devoir revoir vos exigences à la baisse.

Juste derrière, prenez rendez-vous auprès de 2, 3, 4 voire 5 autres établissements bancaires.
Ne vous limitez pas, l’objectif est de dénicher la meilleure offre !
Au cours des rendez-vous suivants, indiquez juste à vos interlocuteurs qu’effectivement vous allez rencontrer la concurrence mais ne lâchez pas d’informations chiffrées sur les offres déjà obtenues.
Le petit plus : Si celà ne vous pose pas de problème de déménager vos comptes bancaires dans l’établissement que vous aurez retenu, précisez-le, certaines enseignes tiennent compte de cette information et peuvent baisser jusqu’à 0,3 % le taux nominal.
0,3 % de moins sur 20 ou 25 ans avec les intérêts, c’est sacrément appréciable !

Points importants à aborder au cours de vos entretiens :
1) Durées proposées :
20 ans a longtemps été le standard, aujourd’hui avec la flambée des prix, le 25 ans gagne de plus en plus du terrain, et l’emprunt sur 30 ans est apparu…
Evidemment plus cette durée et longue, moins la mensualité sera élevée mais plus vous paierez d’intérêts !!!
Prêtez-y beaucoup d’attention. Il faut aussi savoir être raisonnable, et préférer vivre « normalement » en empruntant sur
25 ans que d’emprunter sur 20 ans, payer moins d’intérêts certes mais une plus grosse mensualité et se retrouver obligé à manger des coquillettes tous les jours…

2) Somme empruntable :
Elle sera fonction de la durée selon les critères et conditions de la banque et de l’existence ou non d’un apport, via des économies propres, un P.E.L ou un C.E.L .

3) Type de crédit :
2 types : taux fixe et taux variable (capé ou non)
Avec un taux fixe, pas de surprise, vous connaîtrez la mensualité fixe que vous rembourserez pendant toute la durée de l’emprunt et combien ce crédit vous coûtera au final.
Avec les taux variables, chaque année le taux est révisé. Votre mensualité fluctuera : le taux baisse, votre remboursement baisse, il grimpe (cas général), votre mensualité grimpe proportionnellement. Avec la crise des subprimes américains dont les effets nous dit-on n’ont pas fini de faire des dégats et des sans logement, je ne saurais trop vous conseiller de vous méfier de ce type de prêt. A proscrire, sauf si effectivement c’est votre seule possibilité…

4) Fonctionnement du crédit :
Ceci est capital. Il ne faut pas perdre de vue que pendant l’année de construction, vous continuez à payer votre loyer (si vous êtes locataire) ou votre mensualité (si vous êtes propriétaire) et que vous allez devoir débloquer au fur et à mesure de l’avancée des travaux les fonds réclamés par votre constructeur. Le fait de débloquer une partie de la somme entraîne des frais, on les appelle les frais intercalaires.
La plupart des établissements sont adeptes de cette pratique. Certains peuvent cependant vous proposer de décaler tout remboursement d’un an. Autrement dit, vous ne commencez à rembourser votre crédit qu’à partir du moment où vous emménagez. Cà c’est très fort, encore faut-il pouvoir en bénéficier.
Ceci m’a été proposé par la Banque Populaire et UCB.
A la Banque Pop, l’astuce c’est que vous ne remboursez pas sur 20 ans mais sur 19 !! Cà vous permet donc de souffler pendant la construction mais vos mensualités seront plus importantes que si vous n’aviez pas pris le report. Hé oui, bien sûr, les banquiers ne sont pas des bénévoles oeuvrant pour des associations caricatives mais bel et bien des commerçants qui vous vendent de l’argent.
Au final je ne les ai pas retenu, je paye donc des frais intercalaires, mais le taux d’emprunt que j’ai obtenu était bien inférieur au leur et donc au final, c’est le coût global du crédit qui s’en ressent. C’est donc une année difficile au cours de laquelle je paye mon loyer + un pourcentage de la mensualité finale qui va grimper progressivement au fil des déblocages de fonds, pour atteindre, juste avant la livraison de la maison, 100 % de la mensualité. Les derniers mois vont donc être très chauds. Dans ce scénario, il faut prévoir l’équivalent de plusieurs mois de loyer de côté pour faire face à ces frais.

A la fin de vos rendez-vous, lorsque tout est clair pour vous, reprenez rendez-vous avec votre banquier. Faîtes une photocopie de la meilleure offre et remettez-la à votre interlocuteur.
Soyez clair et concis, c’est l’ultimatum : s’il ne vous propose pas aussi bien si ce n’est mieux, vous partez !
Là, çà jette un froid, 10 secondes de blanc, il calcule les commissions qu’il va perdre et se demande s’il va pouvoir atteindre ses objectifs, puis blémi.
Savourez cet instant, et rattaquez immédiatement, en rappelant les supers conditions que vous a proposé la concurrence.
Vous aurez cette fois, la meilleure proposition de votre banque.
Maintenant ce ne sera pas forcément la meilleure de toute…

Beaucoup de gens changent de Banque à l’occasion d’un projet immobilier.
A ce sujet, si vous sautez le pas, noubliez pas de vérifier scrupuleusement les conditions et les frais de gestion qui s’appliqueront à vos nouveaux comptes chèques et livrets. Il peut parfois y avoir de mauvaises surprises sur le prix de la carte bancaire ou de certains frais pour effectuer des retraits ou des virements…
On vous fait « cadeau » de certains frais sur le crédit immobilier mais on vous le reprend sur les frais de gestion des comptes courants… Soyez vigilant !

Acheter de l’ancien ou faire construire ?

le Jeudi 26 octobre 2006

Après avoir écumé pendant plusieurs mois les annonces immobilières à la recherche d’une maison « récente » (entendez par là de moins de 10 ans), à un prix abordable, vous désespérez.
A chaque visite, il manque quelque chose, une chambre, un garage, de la luminosisté dans les pièces à vivre, un jardin, le chauffage qui est électrique et qui va vous coûter une fortune à l’usage, l’isolation ou l’électricité à refaire…
Bref, difficile de mettre la main sur la perle rare.

Par curiosité et/ou par intérêt, vous vous renseignez sur les tarifs pratiqués par les constructeurs et autres entrepreneurs qui proposent des maisons neuves.
Ah… la maison « neuve », le rêve de tout à chacun et la possibilité d’aménager son espace de vie comme on l’entend.
Les fourchettes de prix sont très larges, disons que vous trouverez des maisons neuves à partir de 75.000 € jusqu’à… ce que vous aurez la possibilité de financer pour votre maison.
Vous devriez donc trouver une belle maison (de 100 à 120 m2) pour environ 120/130.000 € (hors terrain).
A ce prix là dans l’ancien, vous aurez une maison type 1930 rénovée qui se vend aujourd’hui plutôt aux alentours des 160.000 €. De quoi se poser des sérieuses questions…

A vous de peser le pour et le contre.

Avantages de l’ancien :
- Vous achetez, vous emménagez, vous poser vos meubles et la vie reprend son
cours. Un peu de déco, histoire d’enlever au plus vite l’affreuse tapisserie
psychédélique à fleurs du salon mais ce sera tout pour le moment.
- La maison est complètement aménagée.
- Le jardin arboré.

Inconvénients de l’ancien :
- Frais de notaires exhorbitants.
- Nombre de mauvaises surprises potentielles découvertes après coup :
murs en torchis, fosse sceptique non fonctionnelle, isolation très perfectible,
électricité défectueuse ou plus aux normes, une chaudière qui lâche après
quelques mois…

Avantages de la construction :
- Aménagement des pièces intérieures entièrement choisi.
- Matériaux récents, plus performants et plus économes en énergie.
- Frais de notaire réduits car ils ne s’appliquent que sur le prix du terrain.
- Habitation complètement neuve représentant un capital financier plus important.

Inconvénients de la construction :
- Attente : durée moyenne de construction autour de 10 mois.
- Risque financier : le temps de la construction, vous continuez à payer un loyer
et commencez à rembourser l’emprunt contracté.
- Risque de mal tomber (entrepreneur en faillite), çà n’arrive que trop souvent.
- Tout à faire (clotures, jardin, peintures…)

Pour notre part, nous n’avons pas hésité à sauter le pas.
Notre projet a été rendu possible par la saisie d’une bonne opportunité sur le terrain qui nous a permis une économie substancielle que nous avons reporté sur l’achat de la maison.
Le hic , bien entendu, c’est de trouver ce terrain. Et dans bien des régions, le coût du terrain avoisine souvent le coût de la maison elle-même… un comble.
Dans la région lilloise, les terrains de 700 m2 partent entre 100 et 150.000 €… A ces prix là, il restera juste de quoi implanter un grand abri de jardin. ;o)
Seule solution, s’éloigner, se reculer, trouver un village sympa où la mairie bascule son patrimoine foncier agricole en terrains constructibles d’un simple coup de baguette magique et saisir l’opportunité au vol.
Il faut être au taquet, sur tous les fronts et ne pas faire de cadeau. Dans la chasse au terrain, point de galanterie, premier arrivé, premier servi, pas de pitié pour les croissants ! ;o
Compulsez les petites annonces, contactez les notaires et les agences immobilières, inscrivez-vous partout, çà ne coûte rien !

May the Force be with you !