Faire construire avec les maisons Bernard Lannoy

Lorsque l’on aborde le sujet des terrains constructibles, on entend tout et son contraire au sujet de la viabilisation, à tel point que l’on ne sait plus vraiment ce à quoi celà correspond.
Commençons donc par une petite définition juridique :
« Viabilisation : Mise en état d’être occupé, ou de circuler. Terme utilisé pour les terrains à construire et les voies de circulation. »
Bon, là on n’est pas beaucoup plus avancé…

Concrètement, la viabilisation d’un terrain englobe l’ensemble des actions et prestations permettant l’installation de toutes les commodités modernes à savoir : l’eau, l’électricité, le gaz, l’assainissement et le téléphone.
Attention, la notion de viabilisation n’a rien à voir avec la notion de constructibilité.
Pour certains, la viabilisation inclue le bornage du terrain, mais ce n’est pas systématique.

Un terrain est dit « constructible » lorsque celui-ci se trouve dans une zone ne comportant pas de risque majeur ni d’interdiction de construire pour les bâtiments qui pourraient y être construits.
C’est la mairie de la commune et la DDE qui décident qu’un terrain se trouve en zone constructible ou pas.
A savoir, un terrain non constructible peut le devenir dans l’avenir. Ceci est sujet aux mises à jour du Plan d’occupation des sols.

Mais revenons à nos moutons :
Lorsque vous êtes décidé à faire constuire et que vous cherchez un terrain, il y a 3 cas :
1) Vous passez par un promoteur :
Ces personnes vous fournissent un package terrain dit « viabilisé » + maison.
Vous n’avez alors rien à faire, c’est du clé en main.

2) Vous cherchez vous même un terrain : 2 possibilités :
a) Vous achetez à un lotisseur :
Dans la majorité des cas, les lotisseurs vendent leurs terrains viabilisés.
Cà leur permet de marger plus généreusement.
b) Vous achetez un terrain non viabilisé :
Dans ce cas, les prix sont non seulement moins élevés mais la non-viabilisation
vous permet de négocier.

Pour notre projet, nous avons acheté une grande pâture, non viabilisée donc.
Le terrain était fourni avec son certificat d’urbanisme nous garantissant sa constructibilité, sa SHON [Surface Hors Oeuvre Nette. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher pour chaque niveau, après déduction des surfaces non habitables (caves,combles,terrasses,balcons)] et la proximité des servitudes (eau, gaz, électricité).

Pour que vous ayez un ordre d’idée du coût de revient pour viabiliser votre terrain, vous trouverez ci-dessous nos informations pour la mise en place des différentes prestations :
– Chauffage central Gaz : GDF : Offre promotionnelle en ce moment (début 2008) :
364 au lieu de 723 € pour le raccordement.
– Electricité : raccordement : selon la puissance demandée : 18 kVA = >700 € HT,
36 kVA = 1.000 € HT.
Nous partons sur les 36 kVA donc 1.196 € TTC.
– Téléphonie / Internet : nous avons un DSLAM local dû à la gare mais aucun FAI
n’est présent en dégroupage total, donc ligne téléphonique obligatoire.
France Télécom : mise en place d’une ligne : 75 €.
– Eaux et Force (filiale du Groupe Suez, gestionnaire local de l’eau) : raccordement
au réseau + compteur  = 702 € + option cloche Paragel = 280 €.
– Assainissement : Tout à l’égout, Prestation proposée par le SIVOM de la Mairie :
286 €
Total = 3.478 €

Toutes ces prestations se font en bordure de votre propriété au niveau du trottoir.
Ensuite il faut relier ces compteurs à la maison.
Nous avons fait inclure dans le contrat de construction, la réalisation de la tranchée qui part du trottoir et qui va jusqu’à la maison qui permet le passage des cables et tuyaux + raccordements.
Pour celà, Michel Pintiaux (Directeur Commercial de Bernard Lannoy) facture au mètre linéaire.
La maison étant reculée de 20 m du trottoir, celà nous a coûté 20m x 150 €
soit 3.000 €
Un peu excessif à mon goût mais ayant bien négocié sur d’autres postes, il a peut-être rattrapé un peu de marge sur ce point. ;o)

Total Global : 3.478 + 3.000 = 6.478 € TTC.

Ce montant étant variable selon les prestataires, demandez-donc tous les devis pour avoir une idée précise.

En quelques mots, notre terrain est immense : 4.070 m2 ! rien que çà !
A vrai dire nous ne cherchions pas autant de superficie, plutôt 1.500 à 2.000 m2.
C’est en contactant un notaire qui était bien « achalandé » sur le secteur que nous sommes tombés sur cette offre.
Le critère n’était pas tant la superficie que le prix surtout, et donc dans notre échelle de prix, il y avait effectivement des terrains de 1.000, 1.500 m2 et celui-ci.
Nous avons alors demandé pourquoi il était au même prix que les autres pour cette taille, on nous a répondu que 3 acheteurs avant nous s’étaient cassés les dents pour l’obtention du permis de construire. Nous apprenons alors la véritable raison, le terrain est soumis aux restrictions des Architectes des Bâtiments de France. Les permis de construire n’ont pas été refusés par la DDE mais par les ABF. Nous avons demandé la liste des exigences et hormis un point concernant l’angle de la toiture, notre projet était conforme.

Nous avons versé un accompte de réservation, et avons conditionné l’achat du terrain à une clause suspensive : l’obtention du fameux permis de construire.
6 mois plus tard après quelques péripéties administratives, nous l’obtenons et achetons dans la foulée ce terrain.

Petite précision, le terrain est constitué de 3 parcelles cadastrales : soit 3.200, 230 et 640 m2.